Dopo settimane di attesa il Comune ha reso pubblico l'atto d'indirizzo sul recupero dell'area ‘Ballarin' che verrà discusso nel corso del Consiglio Comunale convocato per lunedì 17 novembre. Un documento articolato e ricco di particolari che ripercorrono l'intera vicenda che, ricordiamo, si trascina da oltre un anno. Ecco il testo integrale:

OGGETTO: Riqualificazione dell'area ‘F.lli Ballarin‘, di proprietà comunale, con realizzazione di qualificata "opera pubblica" di elevata valenza architettonica. Criteri ed indirizzi generali per realizzazione degli interventi.

Signori Consiglieri,

con contratto pubblico di compravendita a rogito del Dott. Tommaso Faenza, Notaio in San Benedetto del Tronto, stipulato in data 27 maggio 2008, repertorio n. 1149, raccolta n. 21815, registrato all'Agenzia delle Entrate di San Benedetto del Tronto in data 6 giugno 2008 al n. 2577 e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ascoli Piceno il 10 giugno 2008 al n. 2906 del Registro particolare e al n. 4858 del Registro generale , il Comune di San Benedetto del Tronto - in attuazione della deliberazione consiliare n. 185 del 30 novembre 2007 - ha acquistato dal Demanio dello Stato l'area demaniale della superficie complessiva di mq. 14.415 sulla quale insiste l'ex stadio "Ballarin" al prezzo di €. 363.174,97 determinato secondo i parametri fissati all'elenco 3 allegato alla Legge 31 dicembre 2004, n. 311 ("legge finanziaria 2005").

Il contratto di che trattasi ha trasferito l'area compravenduta al patrimonio indisponibile del Comune con vincolo decennale di inalienabilità, ai sensi dell'art. 1, comma 434, dell‘anzidetta legge n. 311/2004.

Come noto, il dismesso impianto sportivo è situato a ridosso della zona portuale, nel contesto di un‘ampia zona urbana a Nord della Città, al confine con il territorio di Grottammare; per la sua posizione geografica il manufatto edilizio costituisce, di fatto, in direzione viaria Sud-Nord, interruzione di Viale Cristoforo Colombo e il rondò di confine con Grottammare, denominato "Rotonda F.lli Merlini"; sotto l'aspetto architettonico il manufatto edilizio si presenta in condizioni precarie che non esalta il contesto ambientale dell'area circostante anzi ne costituisce pregiudizio.

Sebbene l'impianto sportivo rappresenti, per intere generazioni dei Sambenedettesi, uno scrigno di ricordi e momenti calcistici unici, vanto ed orgoglio della Città, tuttavia lo sviluppo urbanistico ed architettonico della Città non può essere attardato o bloccato da ricordi, ancorchè pregnanti e penetranti nella memoria dei concittadini; infatti, batte alle porte della Municipalità la progettualità del futuro della Città, così come pensato dallo Schema Direttore, approvato con delibera di questo Consiglio comunale n. 199 del 14 dicembre 2007, per il nuovo strumento urbanistico generale. L'acquisizione dell'area "Ballarin" pone all'attenzione dell'Amministrazione comunale la necessità di procedere alla riqualificazione dell'intera area sulla quale insiste l'ex impianto sportivo per la cui attuazione occorre reperire consistenti risorse finanziarie che al momento, e nel prossimo futuro, la civica finanza non è in grado di sostenere.

Come a Voi tutti noto la Fondazione della Cassa di Risparmio ha proposto la realizzazione, a suo carico, di una grande opera architettonica volta a qualificare il territorio di riferimento in cui l'ente opera ed in particolare la zona costiera, in coordinamento e stretta collaborazione con il Comune di San Benedetto del Tronto a condizione che la stessa Amministrazione comunale doni alla Fondazione l'area dove ubicare l'intervento, condizione fondamentale per il proposto intervento.

L'Organo di indirizzo della indicata Fondazione ha deliberato che la realizzazione del progetto è a carico della Fondazione stessa e deve avere i seguenti elementi:

- il professionista che eseguirà la progettazione è il noto Arch. Bernard Tschumi, con la finalità di realizzare un'opera architettonica di grande qualità, che caratterizzi la zona costiera e il territorio di riferimento della Fondazione;

- riserva al Comune (soggetto decisore dello sviluppo urbanistico della Città) la scelta della tipologia di opera da realizzare e l'indicazione dell'area donanda, che dovrà presentare e possedere tutti gli strumenti urbanistici necessari alla realizzazione dell'opera voluta dal Comune medesimo;

- l'uso pubblico dell'opera architettonica e la finalità di interesse generale dell'operazione;

- la proprietà dell'opera da parte della Fondazione, che ne garantisce l'utilizzo in favore della comunità di riferimento e l'uso pubblico

- - l'importo economico dell'operazione stabilito in 10 milioni di euro.

La proposta della Fondazione della Cassa di Risparmio di Ascoli Piceno ha trovato appoggio e consenso da parte nostra che ha suggerito di realizzare il qualificato investimento sull'area del "Ballarin", ora di proprietà comunale, mdiante un intervento di ristrutturazione urbanistica.

Senonchè l'interessante proposta ha incontrato intralcio burocratico di attuazione, stante la sussistenza del vincolo decennale di inalienabilità, inserito nel sopra riferito contratto di compravendita dell'area, discendente dalla prescrizione contenuta nell'art. 1, comma 434, della Legge 30 dicembre 2004, n. 311 ("legge finanziaria per l'anno 2005").

Su tale proposta - dalla cui attuazione il territorio comunale avrebbe tratto enorme beneficio poichè la realizzazione di una qualificata ‘opera pubblica‘, annunciata dall'ente proponente come monumento architettonico che avrebbe valorizzato non solo la zona costiera del medio-Adriatico ma tutta la parte centrale dell'Italia, con prevedibili favorevoli ripercussioni sull'economia della Città - si è sviluppato nei giorni scorsi un intenso e serrato dibattito approdato anche sulla stampa locale.
Gli insistenti spunti polemici che hanno avversato la proposta di che trattasi e la necessità per la civica Amministrazione di procedere alla riqualificazione urbanistica dell'area "Ballarin", divenuta di proprietà comunale, meritano doverosa risposta (da inserire agli atti ufficiali del Comune) con i dovuti approfondimenti e precisazioni soprattutto in ordine al vincolo decennale di inalienabilità dell'area, vincolo che - beninteso - non può costituire ostacolo all'esecuzione di interventi riqualificativi dell'area stessa e alla sua valorizzazione sia in termini sociali, turistici che di crescita economica della Città; va respinto il pensiero di quanti ritengono che l'inalienabilità decennale dell'area in riferimento debba comportare il permanere dello "status quo" dell'area e delle sovrastanti strutture sportive, l‘inutilizzazione delle quali - protratta da diversi anni, se non decenni - le ha ridotte a divenire pregiudizievoli nel contesto ambientale dell'intera zona.

Ordunque, sul vincolo temporale d'inedificabilità dell'area, trasferita al patrimonio indisponibile del Comune, siano fatte in questa sede istituzionale le doverose considerazioni.

In via generale va ricordato che i beni appartenenti al PATRIMONIO INDISPONIBILE, elencati nell'articolo 826 del c.c., servono - come i beni del demanio pubblico - al conseguimento di fini pubblici, ma non sono dalla legge assoggettati al regime dei beni demaniali: i beni patrimoniali indisponibili non sono inalienabili, nè imprescrittibili, nè possono essere sottratti alla loro destinazione, se non nei modi stabiliti dalla legge.

Sono denominati beni patrimoniali indisponibili, nel senso che di essi, fin tanto che dura tale destinazione, la pubblica amministrazione non può disporre come vuole, appunto perchè è tenuta a rispettare le esigenze del servizio che tali beni, appunto, devono assolvere.

Oltre allo Stato anche le regioni, le province ed i comuni hanno un loro demanio ed un loro patrimonio indisponibile costituito da: le foreste, le miniere, le cave e le torbiere, le cose d'interesse storico, archeologico, artistico, ritrovate nel sottosuolo, gli edifici destinati a sedi di pubblici uffici, con i loro arredi e gli altri beni destinati ad un pubblico servizio.

A partire dagli anni '90 del secolo scorso la tendenza da parte del legislatore si è orientata verso una diffusa "commercializzazione" dei beni pubblici, sia demaniali che indisponibili, in vista di una loro migliore valorizzazione sottesa al riordino dei conti pubblici.

Ad affermare tale tendenza va ricordata la disciplina contenuta nel decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300 che ha affidato all'Agenzia del Demanio "l'amministrazione dei beni immobili dello Stato con il compito di razionalizzare e valorizzare l'impiego" e la gestione, "con criteri imprenditoriali" dei programmi di vendita dei beni immobili dello Stato (art. 65).

Tale orientamento è inserito, altresì, nel decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni in legge 23 novembre 2001 n. 410, che ha previsto la costituzione, su iniziativa del Ministro dell'Economia e delle Finanze, di società a capitale pubblico aventi ad oggetto esclusivo la realizzazione di operazioni di "cartolarizzazione" dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato e degli altri enti pubblici ("Società per la cartolarizzazione degli immobili pubblici", "s.c.i.p."). La disciplina prevista in tale decreto è stata

successivamente modificata dal decreto-legge 15 aprile 2002, n. 63, convertito, con modificazioni, in legge 15 giugno 2002, n. 112, che ha previsto ulteriore modalità di alienazione di beni dello Stato, anche demaniali, mediante il trasferimento dal Ministero dell'Economia e delle Finanze al Patrimonio dello Stato S.p.A. e, da questa società, alla Infrastrutture S.p.A.

La stessa "Legge finanziaria per l'anno 2005" (L. 30 dicembre 2004, n. 311) ha provveduto ad una razionalizzazione del ruolo dell'Agenzia del Demanio e delle procedure per la dismissione di immobili pubblici, la cui normativa, oltre alla già ricordata procedura di "cartolarizzazione", prevede di procedere a "cessioni dirette" (art. 1, comma 436, l. n. 311/2004).

Ed è proprio nell'ambito delle cessioni dirette che va ricondotta la fattispecie descritta dall'art. 1, comma 434, della legge n. 311/2004, che, appunto, contempla la possibilità di un trasferimento a titolo oneroso di quelle aree appartenenti al demanio statale, sulle quali il comune abbia realizzato opere di urbanizzazione, possibilità di cui si è avvalsa il Comune di San Benedetto del Tronto che, avendo in passato realizzato opere di urbanizzazione sull'area "Ballarin", ha potuto acquistare l'area stessa al corrispettivo di trasferimento determinato secondo i parametri fissati nell'elenco 3 allegato alla legge n. 311/2004.

Tale trasferimento dallo Stato all'ente territoriale Comune di San Benedetto del Tronto è potuto avvenire in quanto il bene non rientrava nel c.d. "demanio necessario" (lido del mare, la spiaggia, i porti, i fiumi, i laghi, le opere destinate alla difesa nazionale, ecc.), di cui all'art. 822, 1° comma, c.c.

La "sdemanializzazione" della categoria dei beni disposta dal legislatore non ne muta, sostanzialmente, la destinazione, che continua ad essere funzionale al perseguimento, in via immediata e diretta, di finalità pubbliche, anche se il Comune ha in concreto meglio valorizzato il bene (l'area medesima) con la realizzazione di opere di urbanizzazione.

Nell'utilizzo dei beni patrimoniali indisponibili la pubblica amministrazione deve essere accorta a non consentire la "distrazione" (discrezionale) del bene dalla destinazione alla realizzazione di un interesse pubblico, al di fuori dei "modi stabiliti dalle leggi che li riguardino" (art. 828, 2° comma, c.c.), poiché il proprium dei beni patrimoniali indisponibili risiede proprio nel divieto di una possibile "distrazione" funzionale degli stessi.

Dall'esame combinato degli articoli 822....831 c.c. (Libro III, Titolo Primo, Capo Secondo "Dei beni appartenenti allo Stato, agli enti pubblici e agli enti ecclesiastici") si evince, palesemente, che la caratteristica della "distrazione" è quella che accomuna tutti i beni pubblici (diversi da quelli "disponibili"), là dove la "inalienabilità" è propria dei soli beni demaniali.

Se ne ricava, quindi, che per regola generale, la qualificazione di un bene pubblico come "indisponibile" non incide sulla sua alienabilità, ma soltanto,escludendola, sulla possibilità di distrazione discrezionale della sua destinazione, ovvero di sottrazione del bene alla sua destinazione.

Dunque, l'accortezza della pubblica amministrazione deve essere rivolta alla salvaguardia della funzione pubblica del bene patrimoniale indisponibile alla quale esso, di norma, è funzionalmente destinato.

Valga a mo' d'esempio la possibile eventuale distrazione di un plesso scolastico: sin tanto che il plesso stesso è adibito alla funzione per la quale è stato realizzato esso è giuridicamente annoverato, nel patrimonio dell'ente pubblico, nella categoria dei beni patrimoniali indisponibili in quanto destinato alla funzione pubblica specifica e non può subire alcuna "distrazione" discrezionale dalla destinazione propria per la realizzazione di un pubblico interesse (servizio scolastico); allorquando la funzione viene meno per qualsiasi motivo (inesistenza di scolari, ovvero costruzione di un nuovo plesso scolastico che recepisce gli scolari del vecchio plesso, ecc.), la pubblica amministrazione - previo provvedimento della competente autorità scolastica che dichiara la cessazione del plesso dalla specifica funzione pubblica - è abilitata a dismettere il bene dalla categoria di appartenenza utilizzandolo diversamente, se mai anche alla alienazione.

Quanti plessi scolastici, costruiti in zone rurali intorno agli anni ‘50 del secolo scorso, sono stati recentemente venduti dai Comuni, previa autorizzazione dell'autorità scolastica, in quanto non più utilizzati alla funzione del servizio scolastico pubblico ?

La non distrazione discrezionale del bene patrimoniale indisponibile dalla sua destinazione funzionale legittima il tentativo di procedere ad un'esegesi del testo normativo che tenga conto degli interessi sottesi al regime di appartenenza pubblica del bene, anche in considerazione del sopra ricordato orientamento legislativo, favorevole a una "commercializzazione" dei beni pubblici, in funzione di una loro migliore valorizzazione.

In questa prospettiva si potrebbe osservare che la finalità del precetto (vincolo decennale di inalienabilità del bene) appare quella di "attribuire" il bene al soggetto che, in concreto, dimostra di assicurarne una migliore utilizzazione, pur sempre funzionale al perseguimento di interessi generali. Il passaggio del bene al patrimonio "indisponibile" del Comune, intende esplicitare la necessità di un vincolo di destinazione del bene (cioè dell'area) con conseguente divieto di "alienazioni distrattive".

A ben osservare il divieto temporaneo di alienazione, in questo contesto, potrebbe trovare adeguata giustificazione nella finalità di prevenire forme di "speculazione" del Comune, che potrebbe giovarsi del verosimile incremento di valore del bene - anche a seguito della realizzazione di opere di urbanizzazione - per lucrare un maggior prezzo rispetto al corrispettivo versato allo Stato.

Nella fattispecie che qui interessa il proposito di trasferimento dell'area non darebbe luogo ad alcun intento speculativo del bene stesso, né si darebbe
attuazione ad alcuna "distrazione", ovvero sottrazione dell'area alla fruizione della

collettività; viceversa, mette conto evidenziare che l'assegnazione, a titolo gratuito, dell'area ad un soggetto privato trova adeguata giustificazione nella possibilità di realizzare una migliore utilizzazione dell'area a vantaggio della collettività interessata e secondo modalità più efficienti rispetto a quelle assicurate da una "gestione" diretta dell'area medesima allo stato in cui essa si trova da parte del Comune.

L'operazione che l'Amministrazione comunale si propone di realizzare consiste, appunto, nell'assegnare al soggetto privato l'area "Ballarin" per consentire che su di essa realizzi una grande "opera pubblica" che, oltre a riqualificare la zona sotto l'aspetto urbanistico ed architettonico, rappresenti una migliore utilizzazione e fruizione dell'area stessa da parte della collettività, nonché motivo di forte richiamo turistico.

Per quanto sopra evidenziato l'operazione ipotizzata non si pone in contrasto con la ratio sottesa al divieto di alienazione previsto dalla norma di legge, poiché esclude qualsiasi intento "speculativo" da parte del Comune e non comporta alcuna distrazione discrezionale dell'area "Ballarin" la quale continua a conservare la sua destinazione funzionale in favore della collettività, anzi l'operazione stimola una migliore utilizzazione a vantaggio della collettività interessata. Peraltro, la gratuità del titolo di assegnazione non appare incompatibile con i principi di sana amministrazione in quanto l'interesse pubblico, per la cui realizzazione il Comune intende utilizzare il bene verrebbe - comunque - conseguito ed incrementato e, per di più, con un notevole risparmio di spesa per l'ente comunale che, non sostenendo costi di investimento e di manutenzione di alcun genere, realizza interventi di riqualificazione dell'area nell'ambito della quale campeggerà una qualificata ‘opera pubblica‘ di eccelsa valenza architettonica con indubbia valorizzazione non solo della zona costiera del medio Adriatico ma anche della zona centrale dell'Italia: finalità di rilevante impatto turistico con conseguente ritorno economico per la Città.

Precisata la questione sul vincolo temporale di inalienabilità dell'area in riferimento, merita - ora - mettere a fuoco la sua destinazione urbanistica, non senza prima aver evidenziato che:

- attualmente l'area in argomento ricade interamente in zona destinata dal PRG vigente a servizi pubblici di quartiere, per la maggior parte normata dall'art.48/3b delle NTA (verde sportivo) e in minima parte dall'art.48/4 (parcheggi pubblici);

- l'Amministrazione comunale, condividendo il principio in base al quale risulta necessario il mantenimento del bene alla destinazione di pubblico interesse, ritiene opportuno sin da ora individuare una destinazione urbanistica congrua e che assicuri una flessibilità di utilizzo e di fruizione pubblica più ampia di quella attuale dello stesso bene.

Si ritiene anticipare che la destinazione urbanistica dell'immobile possa essere individuata, sempre all'interno delle attrezzature pubbliche e di interesse generale di cui al Capo IV delle NTA del vigente PRG, secondo la previsione normata dall'art.48 nella categoria delle "attrezzature comuni" (art. 48/2) di cui al comma 2, lett. b), del D.M 2 aprile 1968 n. 1444.

Non va sottaciuto - anzi merita ricordare - che nel recente passato l'Amministrazione comunale ha inteso verificare la possibilità di costituire una società di trasformazione urbana, ai sensi dell'art. 120 del decreto legislativo. n. 267/2000, finalizzata alla trasformazione dell'area portuale individuata con deliberazione consiliare n. 40 del 23 aprile 2002, nella quale è inserita l'area in argomento e che a seguito dell'affidamento, sulla base delle disposizioni di cui al decreto legislativo n. 157/95 con apposita gara ad evidenza pubblica, è stato aggiudicato l'incarico di redazione dello studio di fattibilità finalizzato a promuovere la costituzione di tale società di trasformazione urbana, a favore del raggruppamento temporaneo di imprese con capogruppo la NOMISMA S.p.A. di Bologna e mandanti la AUKETT + GARRETTI S.r.l. (ora Garretti e Associati) e la ERNST & YOUNG Financial Business Advisor S.p.A. Con delibera consiliare. n. 63/2007 si è preso atto dello studio di fase 1 consegnato dall'incaricato e dato avvio alla fase 2 dello stesso studio con indicazioni operative e che pertanto risulta in corso la conclusione di tale studio di fattibilità ed è necessario provvedere a dare indirizzi in merito.

Ciò ricordato, mette conto riferire che la valorizzazione dell'area Ballarin, che si colloca in adiacenza all'area portuale in corso avanzato di studio per l'indicato progetto di riqualificazione della stessa area portuale, non si pone in contrasto con la finalità di trasformazione dell'area portuale, ma anzi debba integrarsi e completare il progetto di recupero, fermi restando i due percorsi distinti per tempi e modalità di attuazione.

Merita, ora accennare agli istituti negoziali, più appropriati, per l'assegnazione dell' "area Ballarin".

Escluso il ricorso all'istituto del progetto di finanza - che per sua finalità è assolutamente impraticabile al caso che qui occupa in quanto l'utilizzo del bene (area) patrimoniale indisponibile non consente alcun ritorno economico in favore del privato proprio per le ampie considerazioni in precedenza svolte circa la natura del bene stesso non soggetto ad alcuna distrazione dalla funzione propria - e svolte approfondite valutazioni circa gli istituti negoziali più appropriati da percorrere per l‘assegnazione gratuita dell'area (diritto di superficie sull'area di proprietà ovvero donazione modale vera e proprio) l'Amministrazione comunale ritiene che nella fattispecie si possa far ricorso all'istituto della donazione dell'area ‘Ballarin'che, fermo restando l'immediata efficacia dell'atto, preveda il differimento degli effetti traslativi allo spirare del termine decennale, stabilendo nel relativo atto - soggetto a trascrizione ex articolo 2659, 2° comma, del c.c. - che il soggetto donatario si faccia carico dell'onere di realizzare, entro il termine convenuto, una qualificata struttura edilizia di significativa valenza architettonica, che rivesta notevole interesse pubblico per la cittadinanza e per l'intera area costiera, oltre agli interventi di riqualificazione dell'area stessa come individuati dal Comune.

La soluzione prospettata consente di giustificare la previsione del vincolo temporale di inalienabilità dell'area mantenendone la sua funzionalità in favore della collettività, senza precludere la possibilità di una valorizzazione del bene di proprietà comunale per la realizzazione di oera d interesse pubblico.

 Quanto alla individuazione del soggetto attuatore della realizzazione della "opera pubblica" di qualificata valenza architettonica e dei relativi interventi di riqualificazione dell'area "Ballarin", preme - intanto - rivolgere un sentito plauso agli Organi decisori della Fondazione della Cassa di Risparmio di Ascoli Piceno per l'interesse mostrato nella valorizzazione del territorio di questa Città, ma si reputa necessario - trattandosi di utilizzo di area di pubblico interesse - procedere ad esperimento di gara ad evidenza pubblica a diffusione conforme al dettato della vigente normativa in materia di contratti pubblici, significando che il soggetto attuatore, che risulterà aver presentato la migliore proposta, oltre a possedere requisiti di provata capacità economica, dovrà essere qualificato, ai sensi del d.P.R. n. 34/2000. Nel caso in cui i lavori medesimi non siano eseguiti direttamente dal soggetto attuatore ma da esecutori dei lavori proposti ed approvati, quest'ultimi dovranno essere individuati nel rispetto della normativa in materia di contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture, tra soggetti comunque qualificati ai sensi del d.P.R. n. 34/2000.

L'Amministrazione comunale, consapevole che la realizzazione della "opera pubblica" di elevata valenza architettonica e dei connessi interventi di riqualificazione dell'area richieda impiego di cospicue risorse finanziarie, ritiene che l'entità dell'investimento sponsoriale non sia inferiore al quello proposto dalla Fondazione della Cassa di Risparmio di Ascoli Piceno e che l'impegno economico sia rimesso alla valutazione del soggetto proponente in relazione agli interventi di riqualificazione dell'area, alla potenzialità economica del medesimo e all'interesse di partecipare in senso sponsoriale all'intervento stesso.

Ciò riferito, si rimette alla determinazione di questo Consesso la valutazione su quanto riferito e proposto.

IL CONSIGLIO COMUNALE

UDITA la relazione del Sig. Sindaco;

RITENUTO, in via preliminare, rivolgere alla Fondazione della Cassa di Risparmio di Ascoli Piceno plauso ed apprezzamento per la proposta di realizzazione di una grande opera architettonica da destinarsi ad uso pubblico volta a qualificare la zona costiera del territorio comunale;

ESAMINATO il contratto pubblico di compravendita stipulato in data 27 maggio 2008, repertorio n. 1149, raccolta n. 21815, a rogito del Dott. Tommaso Faenza, Notaio in San Benedetto del Tronto, con il quale il Comune di San Benedetto del Tronto - in attuazione della propria deliberazione consiliare n. 185 del 30 novembre 2007 - ha acquistato dal Demanio dello Stato l'area demaniale della superficie complessiva di mq. 14.415 sulla quale insiste l'ex stadio "Ballarin" al prezzo di € 363.174,97 determinato secondo i parametri fissati all'elenco 3 allegato alla Legge 31 dicembre 2004, n. 311 ("legge finanziaria 2005");

PRESO ATTO che l‘anzidetto contratto ha trasferito l'area compravenduta al patrimonio indisponibile del Comune con vincolo decennale di inalienabilità, ai sensi dell'art. 1, comma 434, della predetta legge n. 311/2004;

TENUTA PRESENTE la necessità, ora che l'area ove insiste il dismesso stadio "F.lli Ballarin" è divenuta di proprietà comunale, di procedere alla riqualificazione dell'area medesima, sulla quale insistono sovrastrutture sportive allo stato fatiscenti, attraverso appropriato e complessivo intervento che - nel rispetto del sopra ricordato vincolo temporale e della vigente destinazione urbanistica - qualifichi il territorio urbano di riferimento ed in particolare la zona costiera;

RILEVATO dal certificato di destinazione urbanistica, emesso in data 3 dicembre 2007 dal Dirigente del Settore sviluppo del territorio e dell'economia locale di questo Comune, allegato al contratto di acquisto dell'area, che secondo le previsioni del vigente P.R.G., approvato con D.P.R.G. Marche n. 8369 del 27 novembre 1990 e successive varianti, l'immobile, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio 5, particelle nn. 42-252-253-254-255, ricade in zona a verde pubblico di quartiere con specifica destinazione a verde sportivo (art. 48/3-a delle Norme Tecniche di Attuazione) e l'immobile distinto al Catasto Terreni al Foglio 5, particella n. 1227, ricade in zona parcheggi di quartiere (art. 48/4 delle N.T.A.);

CONDIVISO quanto esposto e relazionato dal Sig. Sindaco in base al quale risulta necessario il mantenimento dell'area di che trattasi alla destinazione di pubblico interesse, per la quale si ravvisa opportuno - sin da ora - individuare una destinazione urbanistica congrua e che assicuri una flessibilità di utilizzo e di fruizione pubblica più ampia di quella attuale dello stesso bene;

RITENUTO opportuno, a tal fine, individuare la futura destinazione urbanistica dell'immobile, sempre all'interno delle attrezzature pubbliche e di interesse generale di cui al Capo IV delle NTA del vigente PRG, secondo la previsione normata dall'art. 48 con prevalenza della categoria delle "attrezzature comuni" (art. 48/2) di cui all'art. 3, comma 2, lett. b), del D.I. 2 aprile 1968, n. 1444, eventualmente ed opportunamente integrata con le destinazioni di cui agli articoli 48/3 e 48/4 delle stesse NTA del vigente PRG di cui al all'art. 3, comma 2, lett. c) e d), del citato D.I. 1444/68, valutando che la procedura prevista dalla normativa vigente all'uopo applicabile possa essere quella previsto dal combinato disposto degli articoli 19 e 10, comma 1, del d.PR n. 327/2001;

RITENUTO, alla luce dell'ampia esposizione svolta dal Sig Sindaco, che il vincolo decennale di inalienabilità dell'area - previsto dall'articolo 1, comma 434, della Legge 30 dicembre 2004, n. 311 e riportato nel richiamato contratto di compravendita - non debba essere inteso - almeno sulla base del suo tenore letterale e di un'interpretazione sistematica delle rilevanti disposizioni di legge - tale da imporre divieto pieno, assoluto e totalizzante di possibile trasferimento del bene prima del decorso del vincolo temporale, ma debba - ex adverso - rispondere, essenzialmente e peculiarmente, all'esigenza di non distrazione (discrezionale) dell'area di che trattasi dalla sua originaria destinazione, che è - e deve rimanere - quella riservata alla fruizione libera della collettività ovvero destinata a finalità pubblica, per modo che sia assicurato il mantenimento della destinazione funzionale dell'area in riferimento a tale finalità, attuata dall'Amministrazione comunale, novella proprietaria dell‘area, ovvero da soggetto terzo formalmente incaricato dalla stessa Amministrazione;

ATTESO che il vincolo temporale di inalienabilità, astrattamente e letteralmente inteso, comporterebbe - viceversa - limitazione al mantenimento funzionale dell'area in riferimento a finalità di pubblico interesse e, quindi, costituirebbe vero impedimento alla destinazione funzionale dell'area da parte della collettività;

EVIDENZIATO, al riguardo, che il proposto trasferimento dell'area ‘Ballarin‘ non incide sulla sua destinazione con le precisazioni di cui sopra, poichè il trasferimento stesso, lungi dal costituire distrazione discrezionale dalla sua destinazione, è presupposto imprescindibile e necessario per assicurare che il bene patrimoniale indisponibile mantenga finalità pubblica di libera fruizione da parte della collettività, finalità che oltre a riqualificare con adeguate opere di urbanizzazione l'area circostante il dismesso impianto sportivo, la caratterizza e la sublima per la realizzazione di un'opera pubblica di elevato valore architettonico tale da rappresentare decoro e vanto della Città e richiamo turistico-sportivo;

CONSIDERATO che il trasferimento dell'area in discorso debba essere inteso in senso relativo e che, quindi, l'assegnazione funzionale dell'area ad un soggetto terzo che, per conto dell'Amministrazione comunale, la valorizzi socialmente e funzionalmente, dando al bene patrimoniale indisponibile possibilità di utilizzazione piena, effettiva e libera da parte della collettività tutta, non è motivo di disattendere il vincolo temporale di inalienabilità;

RILEVATO che la riqualificazione dell'area "Ballarin" (così come intesa), per la quale occorre disporre di cospicue risorse finanziarie d'importo non inferiore a 10 milioni di euro, si possa attivare con ricorso all'istituto della donazione con differimento degli effetti traslativi allo spirare del termine decennale, prevedendo nel relativo atto, soggetto a trascrizione ex articolo 2659, 2° comma, del c.c., che il donatario assuma l'onere di realizzare, entro il termine convenuto, una qualificata struttura edilizia di elevata valenza architettonica, che rivesta notevole interesse pubblico per la cittadinanza e per l'intera area costiera, oltre agli interventi di riqualificazione dell'area stessa come individuati dal Comune;

ATTESO, inoltre, che all'individuazione del soggetto attuatore degli interventi di riqualificazione, di provata affidabilità economica, si debba pervenire previo esperimento di gara ad evidenza pubblica, con bando a diffusione conforme al dettato della vigente normativa in materia di contratti pubblici, cui affidare la sponsorizzazione, ex art. 119 del T.U. delle leggi sull'ordinamento degli enti locali emanato con decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, del complessivo intervento riqualificativo dell'area di riferimento ed al quale trasferire l'area in donazione con la modalità sopra detta;

RICHIAMATO l'art. 49 del decreto legislativo 18/8/2000, n. 267, nel quale è previsto possa prescindersi dall'acquisizione dei pareri di regolarità tecnica e contabile per gli atti di mero indirizzo, quale si configura il presente provvedimento;

 Con voti ........... resi per alzata di mano dai n. ..... Consiglieri presenti e votanti, come il presidente accerta e proclama,

DELIBERA

1) prendere atto che l'area (mq. 14.415), già di proprietà del Demanio dello Stato, sulla quale insiste l'ex Stadio "F.lli Ballarin", è divenuta di proprietà comunale in seguito ad atto pubblico di compravendita stipulato il 27 maggio 2008 e che, pertanto, l'area medesima è stata trasferita, a titolo oneroso, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, al patrimonio indisponibile del Comune di San Benedetto del Tronto, con vincolo decennale di inalienabilità, ai sensi dell'art. 1, comma 434, della Legge 30 dicembre 2004, n. 311 ("legge finanziaria per l'anno 2005");

2) potersi, ora procedere, alla riqualificazione dell'area di che trattasi, sulla quale insistono sovrastrutture sportive allo stato fatiscenti per la loro inutilizzabilità prolungata nel tempo, attraverso appropriato e complessivo intervento di ristrutturazione urbanistica che coinvolga oltre all'area sopra indicata anche le adiacenti aree attualmente destinate alla viabilità, parcheggio pubblico e all'arredo stradale (come individuata nella planimetria allegata) secondo i seguenti indirizzi:

a) l‘intervento urbanistico-edilizio dovrà essere conforme alla individuazione della futura destinazione urbanistica dell'immobile, sempre all'interno delle attrezzature pubbliche e di interesse generale di cui al Capo IV delle N.T.A. del vigente P.R.G., con prevalenza della categoria delle "attrezzature comuni" (art. 48/2) di cui all'articolo 3, comma 2, lett. b), del D.I. 2 aprile 1968, n.1444, eventualmente ed opportunamente integrata con le destinazioni di cui agli articoli 48/3 e 48/4 delle stesse N.T.A. del vigente PRG di cui all'articolo 3, comma 2 lett. c) e d) del citato D.I. n. 1444/68,

b) la procedura prevista dalla normativa vigente all'uopo applicabile sia quella prevista dal combinato disposto degli articoli 19 e 10, comma 1, del DPR n.327/2001;

c) la procedura ora accennata debba essere conclusa nel minor tempo possibile avvalendosi degli strumenti giuridici vigenti ivi compreso quello dell'accordo di programma di cui all'articolo 34 del D.Lgs. n.267/00 e dell'art.26-bis della L.reg. n.34/92 e s.m.i.;

3) stabilire che, fermo restando il vincolo temporale, la riqualificazione dell'area in riferimento, per la quale è richiesto l'impiego di consistenti risorse finanziarie debba comprendere - in un insieme unicum d'interventi razionali di qualificazione urbana - oltre all'azione di bonifica ambientale delle attuali vetuste strutture sportive dismesse che costituiscono pregiudizio al contesto ambientale della zona urbana circostante, la realizzazione di una qualificata struttura edilizia, da destinare permanentemente ad uso pubblico, di elevata valenza architettonica che rivesta notevole interesse pubblico per la cittadinanza e per l'intera area costiera nonché l'assetto, razionale e sobrio, della viabilità urbana che allo stato attuale si presenta precario e privo di necessaria continuità nella direzione sud-nord stante la presenza del dismesso manufatto sportivo;

4) ritenere che il vincolo decennale di inalienabilità dell'area, previsto dall'articolo 1, comma 434, della Legge 30 dicembre 2004, n. 311, non debba essere inteso in senso strettamente letterale e tale da imporre divieto pieno, assoluto e totalizzante di possibile trasferimento del bene prima del decorso del vincolo temporale, ma debba - invece - rispondere, essenzialmente e peculiarmente, all'esigenza di non distrazione (discrezionale) dell'area di che trattasi dalla sua originaria destinazione.
Tale destinazione è, e deve rimanere, quella di essere riservata alla libera fruizione della collettività, ovvero destinata a finalità pubblica, per modo che resti assicurato il mantenimento della destinazione funzionale dell'area in riferimento a finalità di pubblico interesse, attuata dall'Amministrazione comunale - ovvero da soggetto terzo formalmente incaricato dalla stessa Amministrazione, il quale attraverso la realizzazione a titolo sponsoriale di un appropriato intervento edilizio valorizzi socialmente l'area, dando ad essa possibilità di utilizzazione piena, effettiva e libera da parte della collettività tutta - non aggira il vincolo temporale di inalienabilità correttamente inteso.

Viceversa il vincolo, astrattamente e letteralmente inteso, comporterebbe limitazione al mantenimento funzionale dell'area in riferimento a finalità di pubblico interesse, da anni privata al godimento pubblico.

D'altronde il vigente ordinamento giuridico (articolo 52 della Costituzione e art. 832 del codice civile) riconosce che la ‘proprietà ha funzione sociale ed accessibile a tutti e questa funzione di socialità e di accessibilità è tanto più pregnante, se non imperativa, quanto più il bene (cioè l'area) appartiene al patrimonio, ancorchè indisponibile, dell'Amministrazione comunale.

5) stabilire, altresì, che, in base a quanto sopra ritenuto, il trasferimento dell'area in discorso, debba essere considerato in senso relativo ed appropriato siccome inteso dal Legislatore e che, quindi, l'assegnazione funzionale dell'area ad un soggetto terzo che, per conto dell'Amministrazione comunale, la valorizzi socialmente e funzionalmente, dando al bene patrimoniale possibilità di utilizzazione piena, effettiva e libera da parte della collettività tutta, non è motivo di disattendere il vincolo temporale di inalienabilità.

6) attivare la divisata riqualificazione dell'area "Ballarin", facendo ricorso all'istituto della donazione della medesima area con il differimento degli effetti traslativi allo spirare del termine decennale, prevedendo nel relativo atto, soggetto a trascrizione ex articolo 2659, 2° comma, del c.c., che il donatario assuma l'onere di realizzare, entro il termine convenuto, una qualificata struttura edilizia di elevata valenza architettonica, che rivesta notevole interesse pubblico per la cittadinanza e per l'intera area costiera, oltre agli interventi di riqualificazione dell'area stessa individuati dal Comune. A tal fine si precisa che l'intervento di riqualificazione mediante ristrutturazione urbanistica potrà interessare l'intera area compresa all'interno del perimetro individuato dall'allegata planimetria con la lettera A con la specifica che la donazione dell'area di che trattasi riguardi esclusivamente la superficie compresa all'interno del perimetro individuato nella medesima planimetria con la lettera B;

 7) stabilire che all'individuazione del soggetto attuatore degli interventi di riqualificazione, di provata affidabilità economica, debba necessariamente pervenirsi previo esperimento di gara ad evidenza pubblica, con bando a diffusione conforme al dettato della vigente normativa in materia di contratti pubblici, cui affidare la sponsorizzazione del complessivo intervento riqualificativo dell'area di riferimento e e trasferire l'area in donazione alla condizione sopra detta, osservando i seguenti criteri ed indirizzi generali:

7.a) Modalità di svolgimento del procedimento ad evidenza pubblica: il procedimento relativo dovrà essere espletato prevedendo, in assoluto, il rispetto dei criteri di imparzialità e di trasparenza delle procedure concorsuali con la specificazione:

7.a.1) modalità di presentazione delle proposte;

7.a.2) modalità e criteri di valutazione delle proposte prefissate nel bando, con preferenza del criterio di valutazione della proposta economicamente più vantaggiosa individuata sulla base di pluralità di elementi di valutazione esposti nel bando di gara in ordine decrescente;

7.a.3) valutazione delle proposte da parte di apposita Commissione di gara, nominata dopo la scadenza del termine di presentazione delle proposte, composta da esperti amministrativi e tecnici;

7.a.4) validità della proposta: il soggetto attuatore offerente dovrà impegnarsi a svincolarsi dalla proposta non prima che siano trascorsi 180 (centottanta) giorni naturali e consecutivi decorrenti dalla scadenza del termine di presentazione delle proposte;

7.b) Requisiti del soggetto attuatore: ai sensi di quanto previsto dalla normativa vigente all'uopo applicabile il soggetto attuatore, migliore offerente della proposta, se effettua direttamente per conto del Comune i lavori di riqualificazione dell'area di che trattasi, deve essere qualificato ai sensi del D.P.R. n. 34/2000 e s.m.i..
Nel caso in cui i lavori medesimi non siano eseguiti direttamente dal soggetto attuatore ma da esecutore dei lavori, quest'ultimi dovranno essere individuati nel rispetto della vigente normativa in materia di contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture;

7.c) Onere finanziario a carico del soggetto attuatore: l'onere complessivo per la realizzazione dell'insieme degli interventi di qualificazione urbana, comprendente tutti i lavori indicati al precedente punto 3) sono a carico del soggetto attuatore. L'entità dell'investimento sponsoriale, comunque non inferiore a €. 10 milioni, è rimessa alla valutazione del soggetto proponente in relazione agli interventi di riqualificazione dell'area, alla propria potenzialità economica e all'interesse di partecipare in senso sponsoriale all'intervento stesso;

7. d) Oggetto e finalità degli interventi dovranno consistere:

7.d.1) nell'attuazione di un insieme unicum d'interventi razionali di qualificazione dell‘area urbana la cui centralità è rappresentata dalla realizzazione di una grande opera architettonica, di richiamo nazionale, destinata ad uso pubblico, volta a qualificare il territorio di riferimento e l'intera area costiera.
Gli interventi di riqualificazione dell'area ‘Ballarin‘ sono configurati come intervento pubblico diretto, siccome previsto dai commi 2°, 3° e 4° dell'art. 48 delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del vigente PRG del Comune.
Pertanto, la superficie edificabile e l'altezza massima della qualificata "opera pubblica" devono essere subordinate alla predisposizione di un complessivo progetto plano-volumetrico di significativa valenza architettonica, da sottoporre all'approvazione consiliare, esteso all'intera area ‘Ballarin‘, secondo la perimetrazione di cui all'allegato con le specifiche sopra menzionate, fermo restando la dotazione di parcheggi di cui al REC della Città di San Benedetto del Tronto;

7.d.2) predisposizione - a cura e spese del soggetto attuatore - di progettazione, definitiva ed esecutiva, dei lavori costituenti l‘insieme degli interventi di qualificazione dell'area in riferimento conformi alla destinazione urbanistica con gli indirizzi sopra esposti al precedente punto 2) del dispositivo;

7.d.3) Successivamente l'Amministrazione comunale si impegna a promuovere, entro 90 (novanta) giorni dall'aggiudicazione definitiva, la procedura esposta al precedente punto 2), lettere b) e c), del presente deliberato; a seguire (dopo l'approvazione del progetto plano-volumetrico), la conclusione della procedura di variante allo strumento urbanistico generale dotata di tutti i pareri e nulla osta prescritti dalle vigenti norme acquisiti mediante conferenza di servizi all'interno della procedura di variante stessa costituisce ai sensi dell'art. 7 del d.P.R. n. 380/2001 titolo abilitativo ad eseguire le opere previste;

7.d.4) comunicazione del soggetto attuatore, qualora non possa provvedere direttamente, delle imprese che eseguiranno i lavori di riqualificazione conformemente al progetto definitivo approvato ed indicazione del pool di professionisti incaricati della progettazione e direzione dei lavori da individuarsi attraverso le opportune procedure a norma di legge;

7.d.5) stipula atto pubblico di donazione dell'area con effetti traslativi differiti allo spirare del termine decennale di inalienabilità e relativa consegna formale dell'area ‘Ballarin‘, risultante da apposito verbale redatto in contraddittorio.
L'atto di donazione dovrà prevedere l'onere per il soggetto attuatore di realizzare, entro il termine convenuto, gli interventi di riqualificazione dell'area ‘Ballarin‘ previsti nel progetto approvato, con contestuale solenne impegno a a non alterare nè distrarre l'area donata dalla sua precipua natura giuridica (bene patrimoniale indisponibile), consentendo alla collettività l'utilizzo dell' "opera pubblica" realizzata sulla medesima. Qualsiasi diversa destinazione di pubblica utilità, al momento non prevedibile, che dovesse in futuro rendersi più consona per la migliore fruizione dell'opera, dovrà essere concordata ed autorizzata dall'Amministrazione comunale nelle forme di legge.

7.d.6) l'opera da realizzare per la sua alta valenza paesaggistica e architettonica, nonchè funzionale, dovrà essere caratterizzata da elevati standards prestazionali di accessibilità, risparmio energetico, utilizzo di fonti rinnovabili, materiali eco-sostenibili, secondo i principi della bio-architettura moderna;

7.d.7) attivazione da parte del soggetto attuatore di un urban center che consenta ai tecnici, appositamente incaricati dall'Amministrazione comunale, e alla cittadinanza di seguire in costanza di tempo adeguata sorveglianza e vigilanza sugli interventi affidati al soggetto attuatore, in quanto, trattandosi di lavori su bene pubblico, è chiaramente individuabile una specifica responsabilità dell'Amministrazione comunale in relazione a qualsiasi intervento che sul bene pubblico si esegua;

7.d.8) collaudazione, sia in corso d'opera che finale, a spese del soggetto attuatore, delle opere progettate e realizzate;

7.e) Termine per l'esecuzione dei lavori di riqualificazione dell'area: i lavori di qualificazione dell'area di riferimento, compresa la realizzazione della grande opera di interesse pubblico, dovranno essere completati entro il termine massimo di 1.000 (mille) giorni naturali e consecutivi decorrenti dalla stipula dell‘atto pubblico di donazione dell'area;

7.f) Manutenzione dell'opera: a partire dall'avvenuto collaudo dell'opera il soggetto attuatore dovrà farsi carico di tutte le spese manutentive, ordinarie e straordinarie, per assicurare in costanza di tempo la complessiva funzionalità, piena ed effettiva, dell'opera realizzata;

7.g) Gestione dell'opera: la gestione dell'opera anche medio tempore: deve essere improntata alla più ampia funzione senza scopo di lucro. Le modalità di gestione dell'opera stessa saranno definite con forme convenzionate in accordo con il Comune. La proposta dovrà sommariamente indicare le modalità;

7.h) Garanzie: A corredo della proposta il soggetto attuatore dovrà prestare idonea garanzia sotto forma di polizza fidejussoria prestata da Compagnia di assicurazione a livello nazionale o fidejussione bancaria pari ad € 500 mila (euro cinquecentomila/00) nelle forme previste dal bando;

7.i) Oneri concessori: tutte le opere previste e realizzate dal soggetto attuatore nel progetto di riqualificazione urbanistica proposto, costituendo opere di urbanizzazione primaria e secondaria sono esenti, ai sensi degli artt. 16 e 17 del d.P.R. n. 380/2001 e s.m.i. dalla corresponsione del contributo di costruzione;

8) dare atto che il presente provvedimento, quale mero atto d'indirizzo, non comporta oneri, diretti ed indiretti, a carico del bilancio comunale;

9) rivolgere agli Organi deliberanti della Fondazione della Cassa di Risparmio di Ascoli Piceno vivo compiacimento ed apprezzamento per l'interessante proposta di valorizzazione del territorio comunale e di qualificazione della zona costiera attraverso la realizzazione di una grande opera architettonica con progetto di Architetto di fama internazionale, proposta che dovrà necessariamente sfociare nell'attuazione di apposito procedimento ad evidenza pubblica conforme alla vigente normativa in materia di contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture.

9) la Giunta comunale provvederà, senza indugio, ai conseguenti provvedimenti di competenza.

Successivamente,
IL CONSIGLIO COMUNALE

Con voti ...... resi per alzata di mano, come il presidente accerta e proclama

DELIBERA

di dichiarare la presente deliberazione immediatamente eseguibile ai sensi e per gli effetti dell'art. 134, quarto comma, del T.U. delle leggi sull'ordinamento degli enti locali, emanato con decreto leg.vo 18 agosto 2000, n. 267.